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Baufinanzierungslexikon

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Abgeschlossenheitserklärung

Um Sondereigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes zu bilden, ist eine sog. Abgeschlossenheitserklärung erforderlich. Diese besagt, dass die Wohneinheiten baulich voneinander getrennt sind ( sep. Zugänge mit eigenen Verbrauchszählern usw. ).

 

Abtretung

So bezeichnet man die Übertragung von Rechten auf einen neuen Gläubiger. Im Rahmen von Umschuldungen können vorhandene Grundschulden an den neuen Darlehensgeber abgetreten werden.

 

Annuitätendarlehen

Wird in gleichbleibenden Raten ( Zins- und Tilgung ) zurückgezahlt. Durch die laufende Reduzierung des Darlehenssaldos reduziert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils in der Rate.

 

Anschaffungskosten

bezeichnet man alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie stehen und erforderlich sind, um die Nutzung zu ermöglichen. Dazu zählen:

Kaufpreis, ggfs. Maklercourtage, Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbssteuer, Umbau-, Ausbaukosten, ggfs. Erschließungskosten.

 

Auflassung

Zur Übertragung des Eigentums an Grundstücken ist immer die Einigung des Verkäufers und Erwerbers erforderlich. Diese nennt man Auflassung und erfolgt vor dem Notar, in der Regel beim Abschluß des Kaufvertrages.

 

Auflassungsvormerkung

Die im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung verhindert weitere Verfügungen über das Grundstück und sichert somit den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung. Denn zwischen der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch vergeht häufig ein längerer Zeitraum.

 

Aussenanlagen

Wie der Begriff es bereits sagt, gehören dazu alle Kosten für Flächen, Baukonstruktionen und Anlagen außerhalb des eigentlichen Bauwerks. Z.B. Grünanlagen, Stellplätze, Einfriedungen, Abwasseranlagen etc..

 

Baubehörde

obliegt die Überwachung der Einhaltung der Bauvorschriften, insbesondere hinsichtlich Bausicherheit. Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde ( Landkreis, kreisfreie Städte ).

 

Bauantrag

1. Schritt im Baugenehmigungsverfahren ist die Einreichung des durch Bauherren und Architekten unterschriebenen Bauantrages, der u.a. die Baubeschreibung, Bauzeichnungen ( Grundrisse usw. ) und die Statische Berechnung enthält.

Die daraufhin erteilte Baugenehmigung erlaubt die Durchführung der Baumaßnahme. Beim vereinfachten Genehmigungsverfahren gilt die Baugenehmigung unter bestimmten Voraussetzungen als erteilt, wenn die Behörde innerhalb einer festgelegten Frist nicht widersprochen hat. Erst nach Genehmigung darf mit dem Bau begonnen werden.

 

Baubeschreibung

detaillierte Auflistung der auszuführenden Leistungen, insbesondere enthält sie Aussagen über den Umfang der Arbeiten, die Qualitäten des Baumaterials und die Art der Ausführung.
Sie ermöglicht den Bauherren den Vergleich von schlüsselfertigen Bauträgerangeboten und ist hier wesentlicher Bestandteil des Kaufvertrages.

 

Baukosten

Kosten, die bei dem Bau des Gebäudes entstehen. Dazu zählen u.a. die Kosten des Roh- und Ausbaus des Bauwerkes.

 

Baulast

Verpflichtung des Grundstückseigentümers ggü. der Bauaufsicht bestimmte seinem Grundstück betreffende Handlungen zu dulden oder zu unterlassen. Z.B.: Nachbar darf Grundstück überfahren.

 

Baunebenkosten

Ingenieur-, Architektenhonorare, Gebühren für die Baugenehmigungen und Kosten der Geldbeschaffung.

 

Bauträger

Unternehmer, der auf seinem Grundvermögen eine Immobilie baut und diese nach oder während der Errichtung veräußert. Hierbei gilt die Makler- und Bauträgerverordnung (MABV).

 

Bauvertrag

Werkvertrag zwischen Bauherr und Handwerker über einzelne Bauleistungen bzw. Bauherr und Generalunternehmer über das gesamte Bauvorhaben.

 

Bearbeitungsgebühren

einmalige Gebühren in % der Darlehenssumme, die einige Banken dem Kunden in Rechnung stellen.

 

Beleihungswert / Beleihungsgrenze

Wert einer Immobilie, den ein Darlehensgeber nach den eigenen Beleihungsgrundsätzen, festlegt. Er setzt sich aus dem Bodenwert ( Grundstückswert ) und dem Gebäudewert zusammen und ist die Basis für die Ermittlung der sog. Beleihungsgrenze. Erststellig gesicherte Darlehen werden i.d.R. bis 60-70 % der Beleihungswertes vergeben und sind aufgrund der guten Besicherung am zinsgünstigsten.

 

Bereitstellungszinsen

Zinsen, die der Darlehensgeber ab einem bestimmten Zeitpunkt ( i.d.R. 3 Monate ) für den zugesagten, aber noch nicht in Anspruch genommenen Darlehensbetrag berechnet. Dies ist in der Praxis eher bei Neubauvorhaben der Fall.

 

Bewirtschaftungskosten

Kosten der laufenden Unterhaltung der Immobilie, z.B. Heizkosten, Versicherungen, Reparaturen usw.

 

Blockhäuser

Einfamilienhäuser mit Außenwänden aus Blockbohlen von Nadelhölzern.

 

Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwertkarte beinhalten die Grundstückspreise einzelner Regionen, die auf der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse der Landkreise oder Städte basieren.

 

Eigenkapital

sind:
Kontoguthaben ( auf Spar-, Festgeld, Giro-, Bausparkonten )
Wertpapiere, Fonds
unbelastetes Grundvermögen
Schenkungen
sonstiges Eigenleistungen

Lohn- und auch Materialkosten, die ein Bauherr durch seine Arbeitsleistung oder vergünstigte Einkaufsmöglichkeiten nicht oder vermindert aufbringen muß. Maßstab ist der übliche Preis für die ausgeführte Arbeitsleistung, z.B. wenn ein Bauunternehmer diese ausführen würde. Eine Bestätigung von einem Architekten wird i.d.R. von der finanzierenden Bank gefordert.

 

Eigenmittel

Finanzmittel des Bauherren; in Form von Eigenkapital oder Eigenleistungen.

 

Eigentumswohnungen

Wohnungen, an denen Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetzes begründet ist (siehe Teilungserklärung).

 

Erbbaurecht

Recht auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten bzw. zu nutzen. Hierfür zahlt der Käufer dem Eigentümer während der Dauer des Erbaurechts einen sog. Erbbauzins.

 

Erschließungskosten

Den Anschluß eines Grundstücks an das öffentliche Straßennetz, die Versorgung mit Strom,Wasser ggfs. Gas und die Abwasserbeseitigung nennt man Erschließung.
Die dafür erforderliche technischen Anlagen stellt die Gemeinde den Grundstückseigentümer in Rechnung.

 

Effektivzins ( anfänglicher )

dient der Vergleichbarkeit von Kreditangeboten; gem. Preisangabenverordnung ( PAngV ) sind die Banken zur Angabe verpflichtet. Unter Berücksichtigung aller Kosten, wie Nominalzins, Disagio, Bearbeitungsgeb. etc. wird die durch das Darlehen entstehende Gesamtbelastung in Prozent der Darlehenssumme ausgewiesen. Da der Zinssatz nur für Festschreibungsfrist garantiert wird und sich danach durch geänderte Marktgegebenheiten verändert kann, spricht man auch von dem "anfänglichen effektiven Jahreszins".

 

Festzins

Der Zinssatz wird für eine bestimmte Zeit vereinbart und kann erst nach Ablauf dieser sog. Festschreibungsfrist verändert werden.

 

Feuerversicherung

Ist im Regelfall in die Wohngebäudeversicherung integriert und ist Voraussetzung für eine Darlehensgewährung durch die Banken.

 

Flurkarte

Eine Abzeichnung der Flurkarte ist erhältlich beim zuständigen Katasteramt und enthält Angaben über die Lage der Grundstücks.

 

Gemeinschaftseigentum

Ist in einer Wohnanlage aus Eigentumswohnungen alles, was nicht zum Sondereigentum gehört ( Grundstück, gem. genutzte Einrichtungen usw. )

 

Grundbuch

Öffentliches Register, in dem alle Grundstücke des zuständigen Amtsgerichtes verzeichnet sind. Jedes Grundstück hat ein separaten Grundbuchblatt mit folgenden Abteilungen:

Abteilung I Angaben über den/die Eigentümer
Abteilung II Belastungen und Beschränkungen ( z.B. Wegerechte etc. )
Abteilung III Hypotheken, Grundschulden

 

Grunderwerbssteuer

Seit dem 1.1.97 beträgt der Steuersatz 3,5 %, das Gesetz sieht Ausnahmen der Berechnung vor.

 

Grundschuld

Wird in Abt. III des Grundbuches eingetragen und dient dem Darlehensgeber als Sicherung seiner Darlehensforderung. Er wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung berechtigt, das Grundstück zu verwerten.
Die Grundschuld erlischt im Gegensatz zur Hypothek nicht bei der Rückzahlung des Darlehens und ist dadurch übertragbar ( siehe Abtretung ).

 

Hypothek

Dient genauso wie die Grundschuld dem Darlehensgeber zur Sicherung seiner Darlehensforderung. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek abhängig von einer Forderung (siehe Grundschuld).

 

Kaufvertrag

Für den Kauf von Grundvermögen gilt gem. Bürgerlichen Gesetzbuch ( BGB ) die strengste Formvorschrift, nämlich die notarielle Beurkundung.

 

Notaranderkonto

Wird von einem Notar im Rahmen der Kaufpreisabwicklung auf seinen Namen eingerichtet und ermöglicht der finanzierenden Bank die Zahlung der Darlehensmittel, bevor die als Sicherheit dienenden Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen wurden ( sog. Treuhandzahlung ).

 

Notarbestätigung

Um die Darlehensauszahlung zu beschleunigen, bestätigt der Notar der finanzierenden Bank, dass die Eintragung der Grundschuld an der gewünschten Rangstelle im Grundbuch vorgenommen werden kann. Ermöglicht die Auszahlung der Darlehensmittel durch die Bank vor der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch.

 

Nichtabnahmeentschädigung

Sofern der Darlehensnehmer ein ihm bereitgestelltes Darlehen nicht in Anspruch nimmt, kann die Bank für die dafür entstandenen Kosten eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen.

 

Schätzkosten

Gebühr für die Ermittlung des Immobilienwertes , die der Darlehensgeber dem Kreditkunden in Rechnung stellt.

 

Teilungserklärung

In der Teilungserklärung werden die Miteigentumsanteile an einem Grundstück festgelegt. Dazu gehört noch das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung auf dem Grundstück. Für jede Wohnung führt wird ein eigenes Wohnungsgrundbuch geführt.

 

Tilgung

Vereinbarte Zahlung zur Rückführung des Darlehens. Als "direkte" Tilgung von Baufinanzierungskrediten in Form der Annuität üblich. "Indirekt" über sog. Tilgungs- ersatzinstrumente, wie z.B. Bauspar-, Lebensversicherungsverträge etc. möglich.

 

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Durch die Unbedenklichkeitsbescheinigung erfolgt der Nachweis, dass der Käufer die Grunderwerbssteuer bezahlt hat. Sie ist Voraussetzung für den Eigentumserwerb, da nur mit Vorlage der Bescheinigung die Grundbucheintragung erfolgen kann.

 

Variable Zinsvereinbarung

Der Zins ist veränderbar und orientiert sich an dem aktuellen Kapitalmarktzinsniveau.

 

Vorausdarlehen

Das Darlehen wird während der Laufzeit nicht getilgt, sondern in einer Summe am Ende der Laufzeit. Im Regelfall erfolgt die Rückzahlung aus einem separat anzusparenden Tilgungsinstrument ( Bausparvertrag, Lebensversicherung, Fondssparplan o.ä. ).

 

Vorfälligkeitsentschädigung

Entgelt der Bank bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung des Darlehens vor Ablauf der Zinsfestschreibung, die Höhe hängt u.a. von der Höhe des vereinbarten Zinssatzes und des zum Ablösetermins aktuellen Zinsniveaus ab.

 

Vorkaufsrecht

Der Berechtigte muß bei einem evtl. Verkauf zustimmen und kann u.U. in den Kaufvertrag "eintreten". Gemeinden besitzen häufig Vorkaufsrechte, um sich die zukünftige Erwerbsmöglichkeit im Rahmen von Bauplanungsaktivitäten offen zu halten.

 

Zweckbestimmungserklärung

Schriftliche Vereinbarung zwischen Bank und Grundstückseigentümer, in dem der Umfang der als Sicherheit dienenden Grundschuld geregelt wird.